Σε γόρδιο δεσμό εξελίσσεται ο νέος ΕΝΦΙΑ, καθώς η μετατροπή του συμπληρωματικού φόρου σε φόρο επί του συνόλου των ακινήτων δημιουργεί προβλήματα στην αρμόδια επιτροπή, η οποία έχει κληθεί να βρει την άκρη χωρίς να προκύψουν νέες επιβαρύνσεις για το μεγαλύτερο τμήμα των ιδιοκτητών. Μάλιστα, οι νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες στις περισσότερες περιοχές της χώρας, σε συνδυασμό με την ενσωμάτωση του συμπληρωματικού φόρου, οδηγούν σε στρεβλώσεις και καταργούν το πνεύμα της αναδιάρθρωσης, δηλαδή την εξασφάλιση ομοιόμορφης αντιμετώπισης όλων των περιοχών και κοινωνικής δικαιοσύνης.
Επί της ουσίας, η αναδιάρθρωση του ΕΝΦΙΑ με δημοσιονομικά ουδέτερο αποτέλεσμα και η αποφυγή επιβαρύνσεων σε μικρές και μεσαίες περιουσίες είναι τα δύο ζητούμενα που αναζητεί λύσεις η αρμόδια επιτροπή, η οποία από τις αρχές του φθινοπώρου έχει δοκιμάσει διάφορα σενάρια χωρίς ουσιαστικά αποτελέσματα.
Οι ανωτέρω λόγοι ματαίωσαν την ανακοίνωση του νέου ΕΝΦΙΑ τον περασμένο Δεκέμβριο, όπως αρχικά είχε ανακοινωθεί και πλέον εκτιμάται ότι η επιτροπή θα είναι έτοιμη τον Φεβρουάριο.
Αυτό σημαίνει ότι στην προσεχή 13η μεταμνημονιακή αξιολόγηση η κυβέρνηση δεν θα μπορέσει να ενημερώσει τους θεσμούς για την εξέλιξη του νέου φόρου στα ακίνητα, με το οικονομικό επιτελείο να μεταθέτει διαρκώς την υποχρέωση αυτή.
Πάντως, ανώτατο στέλεχος του οικονομικού επιτελείου υποστηρίζει ότι παρά τα προβλήματα η συντριπτική πλειονότητα δεν θα πληρώσει περισσότερα, αλλά αντίθετα θα έχει μειωμένο λογαριασμό.
Περισσότερα κλιμάκια
Σύμφωνα με πληροφορίες, το σενάριο που προέβλεπε την αναμόρφωση του ΕΝΦΙΑ, με την εισαγωγή κλίμακας ανάλογης φιλοσοφίας με αυτήν του ΦΜΑΠ, δηλαδή την κλιμάκωση του φόρου ανάλογα με την αξία του ακινήτου, εγκαταλείφθηκε καθώς δημιουργούσε στρεβλώσεις, κυρίως στα μεσαίας και υψηλής αξίας ακίνητα. Το σενάριο που φαίνεται να καταλήγουν οι επιτροπές προβλέπει ριζικές αλλαγές στα κλιμάκια και τους συντελεστές του φόρου, για να καλυφθούν οι μεγάλες αυξήσεις σε ορισμένες περιοχές της χώρας, κυρίως των μεγάλων αστικών κέντρων. Για παράδειγμα, στην Αργυρούπολη η ανώτερη τιμή ζώνης εκτοξεύτηκε από 1.600 ευρώ σε 2.350 ευρώ, ενώ στη Δάφνη η κατώτατη τιμή αυξήθηκε από τα 1.000 ευρώ στα 1.750. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να προστεθούν αρκετά κλιμάκια προκειμένου οι ιδιοκτήτες στις ανωτέρω περιοχές να μην πληρώσουν υψηλότερο ΕΝΦΙΑ.
Ιδιοκτήτης 15 ακινήτων αξίας 50.000 ευρώ έκαστο και συνολικής αντικειμενικής 750.000 ευρώ θα πληρώσει πολύ μικρότερο ΕΝΦΙΑ από κάποιον που έχει ένα ακίνητο ισόποσης αξίας.
Η κατώτατη τιμή ζώνης στη Δάφνη το 2021 φορολογήθηκε με συντελεστή 3,7 και εφόσον δεν αλλάξει η κλίμακα θα φορολογηθεί με συντελεστή 4,5 φέτος. Επίσης στην Αργυρούπολη στην ανώτατη τιμή ζώνης ο συντελεστής ήταν 4,5 και με βάση τις νέες αξίες ανεβαίνει στο 6. Επίσης στο 6ο διαμέρισμα της Αθήνας η κατώτατη τιμή ζώνης είχε συντελεστή 2,9 και με βάση τις νέες αξίες και την υφιστάμενη κλίμακα θα έχει συντελεστή 3,7.
Στη Νέα Ερυθραία η ανώτατη τιμή ζώνης από 2.950 ευρώ το τ.μ. ανεβαίνει στα 3.050 ευρώ το τ.μ. Η αύξηση είναι ανεπαίσθητη αλλά θα είναι αισθητή στον ΕΝΦΙΑ. Και αυτό καθώς στην παλαιά τιμή ζώνης ο συντελεστής ήταν 7,6, ενώ με την αύξηση της τιμής ζώνης εκτινάσσεται στο 9,2.
Ενα σημαντικό πρόβλημα που πρέπει να επιλύσει η επιτροπή αλλά και το οικονομικό επιτελείο σχετίζεται με το γεγονός ότι πλέον δεν θα λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, κάποιος που διαθέτει 15 ακίνητα αξίας 50.000 ευρώ έκαστο και συνολικής αντικειμενικής αξίας 750.000 ευρώ, θα πληρώσει πολύ μικρότερο ΕΝΦΙΑ από κάποιον που διαθέτει ένα ακίνητο στο οποίο κατοικεί ισόποσης αξίας. Η στρέβλωση, κατά πάσα πιθανότητα, δεν πρόκειται να επιλυθεί εκτός κι αν η κυβέρνηση αναζητήσει διαφορετικές λύσεις για να ξεπεράσει το ανωτέρω πρόβλημα.
Με βάση τις τελευταίες πληροφορίες, ο νέος ΕΝΦΙΑ θα περιλαμβάνει πολλά κλιμάκια για να εξουδετερώσει τις αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, ενώ γίνονται προσπάθειες να διορθωθούν οι συντελεστές παλαιότητας, καθώς σήμερα ένα σπίτι στην ίδια περιοχή στον ίδιο όροφο με μία πρόσοψη έχει την ίδια αξία είτε είναι ηλικίας 26 είτε 50 χρόνων.
Οι συντελεστές παλαιότητας
Για παράδειγμα, με διαφορετικές αξίες φορολογείται ένα ακίνητο εάν πρόκειται να μεταβιβασθεί και διαφορετικά εάν πρόκειται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, που είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών.
Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό, παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ (με συντελεστή «νεότητας» 1,25, που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη).
Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβασθεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90. Αυτό που θα έπρεπε είναι ο υπολογισμός των φόρων, είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία (ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη) και να αποφευχθούν στρεβλώσεις και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες.
Σε ποιες περιοχές εκτινάχθηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων
Ενεργοποιήθηκαν την 1η Ιανουαρίου 2022 οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα. Σε περισσότερες από 7.000 περιοχές οι τιμές ζώνης αυξάνονται, συμπαρασύροντας δεκάδες φόρους και τέλη, ενώ ακριβαίνουν και οι μεταβιβάσεις ακινήτων, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να πληρώνουν υψηλότερους φόρους στο ελληνικό Δημόσιο.
Για παράδειγμα, στη Μύκονο ο φόρος μεταβίβασης για ένα ακίνητο 100 τ.μ. αυξάνεται κατά 8.250 ευρώ. Στη Δάφνη ο φόρος μεταβίβασης (ακίνητο 100 τ.μ.) από 3.000 ευρώ ανέρχεται πλέον σε 5.250 ευρώ, αυξημένος κατά 75%, στην Αργυρούπολη από τα 4.800 ευρώ φθάνει σε 7.050 και στο Καματερό από 2.400 ευρώ ο φόρος αυξάνεται κατά 62,5% και διαμορφώνεται σε 3.900 ευρώ. Στο Λαγονήσι διαμέρισμα 100 τ.μ. από 2.250 ευρώ ο ΦΜΑ εκτινάσσεται σε 4.350 ευρώ, δηλαδή αυξάνεται κατά 93,3%.
Πολλές περιοχές της επικρατείας ήταν εκτός συστήματος, όπως για παράδειγμα η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα. Στις περιοχές αυτές ο ΕΝΦΙΑ υπολογιζόταν βάσει της κατώτερης τιμής ζώνης της δημοτικής ενότητας ή δήμου ή περιφερειακής ενότητας, στην οποία ανήκουν οι εν λόγω περιοχές. Σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας, λαμβανόταν υπόψη η κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου δήμου ή σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης του οικείου δήμου, η κατώτερη ζώνη της περιφερειακής ενότητας. Η ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών σημαίνει ότι ο καθορισμός της τιμής ζώνης βασίζεται στα χαρακτηριστικά της, δηλαδή την πραγματική αξία που έχουν τα ακίνητα στις περιοχές αυτές.
Μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ζώνης καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια προάστια και στις νησιωτικές περιοχές, όπου οι τιμές ζώνης πλέον εξισώνονται σε σημαντικό βαθμό με τις εμπορικές τιμές.
Τιμές ζώνης
Στις νέες ζώνες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις), οι οποίες ανέρχονται σε 3.643 (26% των συνολικών ζωνών του συστήματος), που μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και λάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας, εντοπίζονται σημαντικές μεταβολές.
Μεγάλη αύξηση, κατά 225%, εντοπίζεται σε τρεις ζώνες της Μυκόνου, καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ, ενώ σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, μεταξύ άλλων, όπως το Λαγονήσι, από 750 σε 1.450 ευρώ (αύξηση 93%), το Μαρούσι, από 1.300 σε 2.000 ευρώ (αύξηση 54%), το Χαλάνδρι, από 1.250 σε 1.900 ευρώ (αύξηση 52%), η Κέρκυρα, από 1.050 σε 1.600 ευρώ (αύξηση 52%) και η Νέα Αλικαρνασσός, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Επίσης στην Ιθάκη, από 600 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 250%), στη Ρόδο, από 700 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 200%), στην Κω, από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%), στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής, από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%), στην Κεφαλονιά, από 700 σε 1.250 ευρώ (αύξηση 79%), στη Χερσόνησο Ηρακλείου, από 600 σε 1.050 ευρώ (αύξηση 75%), στην Ανάβυσσο, από 1.050 σε 1.700 ευρώ (αύξηση 62%), στη Σκαφιδιά Ηλείας, από 650 σε 950 ευρώ (αύξηση 46%) και στην Πάτμο, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές στις οποίες μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσον όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών όπως: η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%), η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%), οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%), το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%) και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).
Οι 3 αλλαγές
1. Περισσότερα κλιμάκια και συντελεστές ώστε να αποτραπούν μεγάλες επιβαρύνσεις. Ο νέος ΕΝΦΙΑ θα αποδίδει στο ελληνικό Δημόσιο 2,5 δισ. ευρώ, όσα και ο ΕΝΦΙΑ του 2021.
2. Αρκετοί ιδιοκτήτες θα πληρώσουν μειωμένο φόρο μετά την ανακατανομή των φορολογικών βαρών. Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες που έχουν στην κατοχή τους πολλά ακίνητα μικρής αξίας της τάξης των 50.000-100.000 ευρώ το καθένα θα δουν τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ να μειώνεται το επόμενο έτος λόγω της συγχώνευσης του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων με τον κύριο φόρο. Αντίθετα, ο ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες ακινήτων μεγάλης αξίας, άνω των 250.000 ευρώ το καθένα, με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες θα είναι υψηλότερος.
3. Μεγάλες επιβαρύνσεις αναμένονται για τους ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα εντάχθηκαν για πρώτη φορά στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά υποφορολογούνταν και από το 2022 θα πληρώσουν, σύμφωνα με τον σχεδιασμό, τον φόρο που τους αναλογεί.
kathimerini.gr
