Ίσως είναι η τελευταία φορά που βλέπουμε στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια γύρω στο 2,5% και με σταθερά επιτόκια γύρω στο 3%. Ήδη, το euribor 3 μηνών, με το οποίο είναι συνδεδεμένη η πλειονότητα των στεγαστικών δανείων των ελληνικών τραπεζών έχει αυξηθεί κατά 0,15 ποσοστιαίες μονάδες από τις αρχές του έτους, δηλαδή από -0,57% στο -0,42%. Και το 30% της αύξησης συνέβη από τις 20 Απριλίου, όταν το euribor 12 μηνών πέρασε για πρώτη φορά σε θετικό πρόσημο και σήμερα δείχνει κοντά 0,132%.
Πρόκειται για μια επιταχυνόμενη αύξηση του κόστους χρήματος, η οποία αντανακλά τις πληθωριστικές προσδοκίες και τις προβλέψεις για αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) στα τέλη του 2022 ή αρχές του 2023 κατά περίπου μισή μονάδα, σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη. Η ανοδική πορεία του κόστους χρηματοδότησης των τραπεζών επιταχύνθηκε μέσα στον Απρίλιο, λόγω ενίσχυσης της αβεβαιότητας από τον πόλεμο στην Ουκρανία, τη διάρκεια της κρίσης και την ενεργειακή κρίση.
Η ίδια εικόνα παρατηρείται στην αγορά ομολόγων, όπου σχεδόν σε όλες τις διάρκειες, η αύξηση των αποδόσεων κυμαίνεται μεταξύ 1 και 1,5 ποσοστιαίας μονάδας. Και η μεγαλύτερη άνοδος έχει προκύψει από τον Μάρτιο μέχρι σήμερα.
Κυμαινόμενα επιτόκια
Το euribor επηρεάζει τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, τα οποία σήμερα κυμαίνονται γύρω στο 2,37%. Τα δάνεια αυτά τιμολογούνται συνήθως με το euribor 3 μηνών συν περιθώριο το οποίο προκύπτει βάσει της πιστοληπτικής αξιολόγησης, της διάρκειας, του ποσοστού ίδιας συμμετοχής κ.λπ. Κατά μέσο όρο, το περιθώριο αυτό στην ελληνική αγορά κυμαίνεται μεταξύ 1,5 και 3 ποσοστιαίων μονάδων. Αυτό σημαίνει ότι αν αυξηθεί το euribor 3 μηνών κατά 50 έως 100 μονάδες βάσης μέχρι το τέλος του έτους, το κυμαινόμενο επιτόκιο του 2,37% του Φεβρουαρίου θα φτάσει στο 2,87-3,37%.
Σταθερά επιτόκια
Αντίστοιχα, στα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, το κόστος των τραπεζών να κλειδώσουν χαμηλά επιτόκια για 10, 20 ή 30 χρόνια μέσω swap έχει αυξηθεί σημαντικά, όπως φαίνεται από τις καμπύλες αποδόσεων. Οι αυξήσεις αυτές φτάνουν τις 150 μονάδες βάσης. Συνεπώς είναι ζήτημα χρόνου να περάσει μέρος του κόστους στα σταθερά επιτόκια που σήμερα κινούνται γύρω στο 3%.
Ταυτόχρονη αύξηση
Το πόσο θα αυξηθούν τα κυμαινόμενα και τα σταθερά επιτόκια και ποια αύξηση θα έρθει γρηγορότερα από την άλλη, αυτό εξαρτάται από τις συνθήκες στις αγορές και από την πίεση του ανταγωνισμού. Σε κάθε περίπτωση, τραπεζικά στελέχη θεωρούν ότι δεν μπορεί να διατηρηθούν τα σημερινά επιτόκια των στεγαστικών δανείων -είτε κυμαινόμενα είτε σταθερά- για πολύ.
Οι ίδιες πηγές βλέπουν σύντομα να περνούν αυξήσεις της τάξεως της μισής μονάδας τουλάχιστον, ενώ αρκετά πιθανό είναι το σενάριο για τελική άνοδο κατά 1 μονάδα μέχρι το τέλος του έτους ή τις αρχές του 2023. Όσο διατηρούνται οι ίδιες συνθήκες στις αγορές χρήματος και κεφαλαίου, τα κυμαινόμενα και τα σταθερά θα αυξάνονται σχεδόν ταυτόχρονα.
Η επιλογή
Και η επιλογή σταθερού ή κυμαινόμενου για τον δανειολήπτη γίνεται πιο δύσκολη. Διότι μπορεί το κυμαινόμενο να είναι χαμηλότερο σήμερα, αλλά δεν μπορεί κάποιος να προβλέψει μέχρι που μπορεί να φτάσει και με ποια ταχύτητα μπορεί να αυξάνεται. Για παράδειγμα, πέρυσι τον Απρίλιο, το euribor 12 μηνών ήταν στο -0,50% και σήμερα στο +0,13%, με την αύξηση των 60 μονάδων βάσεων να πραγματοποιείται κυρίως μέσα στο 2022 και το πέρασμα από το αρνητικό στο θετικό μέσα στον Απρίλιο.
Από την άλλη, όσο θα αυξάνονται τα επιτόκια και οι αποδόσεις στις αγορές χρήματος και κεφαλαίου, τόσο θα αυξάνονται τα νέα σταθερά επιτόκια. Δηλαδή, όσο αργεί ο δανειολήπτης να "κλείσει” στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο, τόσο πιο πιθανό είναι να το βρει αργότερα σε υψηλότερα επίπεδα.
Κι όλα αυτά έχουν συμβεί χωρίς να έχει αυξήσει η ΕΚΤ τα βασικά της επιτόκια, τα οποία παραμένουν αρνητικά στο -0,50%. Η αγορά προεξοφλεί αύξηση των επιτοκίων κατά μισή μονάδα στα τέλη του 2022.
capital.gr του Λεωνίδα Στεργίου
